Практика показала, что начать можно и с комнаты или даже с доли в квартире. Располагая хоть какой-то недвижимостью, гораздо проще приобрести объект более высокого уровня. Потом долю превращаем в изолированную комнату, комнату – в квартиру, однушку – в двушку и т. д. Как говорится, жизнь – это движение.
В 2006 г. произошел скачкообразный рост цен на недвижимость. За год квартиры подорожали в 2–2,5 раза. Ударив по недвижимости, волна спроса обрушилась на авторынок. Чтобы купить новинки мировых концернов, выстраивалась очередь, в которой можно было томиться целый год. Производители не успевали за спросом! Так продолжалось до кризиса 2008-го. Почему так произошло? Дело в том, что из-за роста цен своя квартира для многих людей стала недоступна. Но ведь хотелось повысить свой уровень жизни уже сейчас! Один из способов – купить автомобиль. Сбережения среднего класса, накопленные на жилье, потекли в автосалоны. А ведь и в те годы был отличный промежуточный вариант – купить комнату или долю. Которые также подорожали за прошедшее время вдвое.
Теперь давайте определимся с терминами.
Комната – это часть квартиры. Если комната приватизирована, она находится в собственности своего владельца. Собственник комнаты может пользоваться не только своей комнатой, но и местами общего пользования – коридором, кухней, ванной. Для каждой комнаты (или двух смежных) – свой лицевой счет. В комнате можно легко прописаться. Обычно продаются комнаты в старых советских коммуналках, но попадают в продажу и комнаты в обычных, современных квартирах.
Доля – это часть приватизированной квартиры. Доля может быть сколь угодно малая, например 1/12 или 1/30 от всей квартиры. Нельзя определить, где именно она находится – в коридоре, туалете или на кухне. Доли – это явление, которое появилось уже в наше время, после старта приватизации. Типичная ситуация – квартира достается по наследству нескольким наследникам, разбивается на доли и продается по частям. Где чьи квадратные метры – непонятно.
Выделенная доля – это доля, которую суд привязал к отдельной комнате. Предположим, что квартира двухкомнатная, размер комнат 17 и 14 кв. м. У собственников по 1/2 доли. Понятно, что строго пополам они квартиру не поделят. Одному достанется меньшая комната (как правило, инициатору раздела), другому бóльшая. Но не всегда все так просто. Суд может и отказать в иске. Например, если квартира однокомнатная. Кроме того, если доля небольшая, например 1/12, суд может постановить выплатить второму собственнику компенсацию вместо того, чтобы выделить ему долю.
Комнаты дороже доли, что вполне логично. Комнату легко купить (ненамного труднее, чем квартиру), в комнате можно жить, можно прописаться, комнату можно сдать в аренду. Выделенная доля дешевле комнаты на 10–30 %. Это не совсем полноценная комната. Если сосед продаст свою долю, новый совладелец вправе обратиться в суд и заново определить порядок пользования.
Просто доля стоит дешевле на 10–30 % выделенной. Почему? Это самая проблемная собственность. Обычных покупателей она не интересует.
Плюсы покупки комнаты:
• Комната существенно дешевле квартиры. На данный момент в Москве цены комнат колеблются от 2 до 4 млн руб. На цену влияют ряд факторов – район, метраж, количество комнат в квартире, численность соседей, перспективы сноса дома.
• Комната практически всегда продается дешевле, чем стоила бы эта часть квартиры в случае продажи всей квартиры. Многие инвесторы на этом заработали. Покупали комнаты, убеждали соседей разъехаться, после продажи квартиры возвращали вложенный капитал с доходностью 50–100 %, а иногда и 200–300 %.
Недостатки:
• Купить плохую комнату значительно проще, чем плохую квартиру. Плохая комната – это неперспективное жилье, со сложными соседями, по завышенной цене.
• Оформление комнаты сложнее, чем квартиры. Ведь по закону совладельцы собственности имеют право первоочередной покупки. А значит, появляются дополнительные хлопоты. Подробнее об этом читайте ниже.
• Комнату труднее продать. Кандидатов на покупку меньше, а оформление сделки дольше и сложнее, чем в случае с квартирами.
Некоторые люди принципиально не хотят жить с соседями. Им подавай только изолированное жилье, желательно – на необитаемом острове. Другие относятся к этому спокойно. Третьи и вовсе радуются: «Вместе веселее!» На самом деле многое зависит от личности соседей и вашего темперамента. Во всем есть свои плюсы и минусы.
