В случае приобретения или строительства объекта недвижимости право собственности на него необходимо зарегистрировать в установленном порядке.
Согласно изменениям, внесенным в п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество переходит к новому владельцу только после государственной регистрации (ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 217-ФЗ).
До 2006 г. налоговики настаивали на том, что организации, применяющие УСН, могут включить в состав расходов стоимость приобретенного и оплаченного объекта недвижимости только после того, как будет получено свидетельство о регистрации права собственности на него.
Федеральным законом от 21.07.2005 № 101-ФЗ в главу 26.2 НК РФ внесено специальное положение в отношении основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации. С 01.01.2006 затраты на приобретение (сооружение, изготовление) объектов недвижимости учитываются в расходах с момента подачи документов на государственную регистрацию при условии, что этот факт подтвержден документально.
При подаче документов на государственную регистрацию прав собственности на объекты недвижимости регистрирующий орган выдает расписку о том, что указанные документы он принял. С даты, которая указана в расписке, организация может включать в состав расходов первоначальную стоимость объекта недвижимости.
Определение периода отражения расходов на приобретение или строительство основных средств
Расходы на сооружение (изготовление) основных средств принимаются к налоговому учету только после того, как будут выполнены все условия, а именно:
– основное средство введено в эксплуатацию (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ);
– все расходы на изготовление (сооружение) основных средств оплачены (подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ);
– по объектам недвижимости документы поданы на государственную регистрацию (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
В случае если эти условия выполняются в разные отчетные (налоговые) периоды, то стоимость основного средства учитывается в расходах того отчетного периода, в котором организация выполнила последнее из необходимых условий (см. письмо Минфина России от 18.10.2005 № 03-11-02/52).
Если организация выполнила все необходимые условия до 01.01.2006 в период применения упрощенной системы налогообложения, то учесть расходы при расчете единого налога нельзя (см. письмо Минфина России от 16.12.2005 № 03-11-04/2/155).
В случае когда стоимость основного средства организация оплачивает в рассрочку, она может включить в расходы ту часть стоимости, которая уже оплачена.
Пример
ЗАО «Камелот» применяет упрощенную систему налогообложения с 01.01.2006. В 2005 г. оно строило здание склада хозяйственным способом. Все расходы по строительству оплачены.
Вариант 1
В декабре 2005 г. организация подала документы на государственную регистрацию прав собственности на объект недвижимости. В этом же месяце здание было введено в эксплуатацию.
Таким образом, все условия, необходимые для признания расходов, были выполнены в 2005 г. Так как до 2006 г. расходы на строительство основных средств не учитывались при расчете единого налога, эта организация не вправе учесть расходы на строительство здания склада ни в 2005, ни в 2006 г.
Вариант 2
Организация подала документы на государственную регистрацию прав собственности на объект недвижимости в декабре 2005 г., а в эксплуатацию объект был введен в январе 2006 г. Или наоборот.
В этом случае организация может учесть расходы на строительство объекта при расчете единого налога за 2006 г.
Такой же порядок учета расходов на строительство здания будет и в том случае, если в январе 2006 г. организация и ввела объект в эксплуатацию, и подала документы на государственную регистрацию.
На наш взгляд, позиция Минфина России в отношении основных средств, которые были построены организациями, применяющими УСН, до 2006 г., является спорной. Дело в том, что на основании подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ затраты на строительство основных средств включаются в расходы с момента их ввода в эксплуатацию.
