Итак, вы нашли нужную недвижимость, составили бизнес-план и сформировали команду. Где взять деньги?
Большинство людей, которым задают этот вопрос, сразу отвечают: «В банке, конечно». Разумеется, местные, региональные и национальные банки являются источником капитала, но это не единственное место, где можно найти деньги.
Далеко не все банки могут предложить нужный тип финансирования. Все зависит от масштабов проекта, категории недвижимости и степени риска. Но вы должны знать, что получить деньги взаймы можно и в других местах.
Я участвовал во множестве сделок на многие миллионы долларов, где в роли заемщиков выступали люди, не обладавшие финансовой мощью. Недостаток собственных средств они восполняли убедительными бизнеспланами и наличием сильной команды.
Не забывайте, что кредиторы хотят снабдить вас деньгами. Ведь они зарабатывают именно на том, что дают деньги тем, кто в них нуждается. Любую вашу задолженность они отмечают в бухгалтерских книгах как актив.
Но они хотят иметь дело с людьми, которым можно доверять и которые способны вернуть долг. Помните о стратегии выхода!
Как получить доступ к кредиторам?
Внебанковские источники капитала
Кредитные компании
Страховые компании
Компании по финансированию недвижимости
Ипотечные фонды
Трастовые фонды недвижимости
Инвестиционные банки
Хеджевые фонды
Пенсионные фонды
Кредитные союзы
Венчурный капитал
«Фонды-стервятники»[6]
«Мезонинные» долговые фонды[7]
Офшорные инвестиционные фонды
Друзья и родственники
Филантропы
Богатые инвесторы
Если вы опытный инвестор, то уже наверняка нашли какие-то подходы к кредиторам. К сожалению, если вы не общаетесь повседневно, в нужный момент их может не оказаться на рынке.
Если же вы начинающий инвестор и нуждаетесь в финансировании, то поговорите с успешным брокером по недвижимости и попросите порекомендовать варианты. Поищите информацию в интернете и в специализированной прессе. В крайнем случае пойдите в местный банк и поинтересуйтесь, чем он может вам помочь.
Я рекомендую нанять компетентного ипотечного брокера, и вот почему.
Обращаясь к ипотечному брокеру, вы должны быть уверены, что он знает, как помочь. Если вы, к примеру, покупаете дом на одну семью, обратитесь к хорошему брокеру, который ознакомит с различными программами финансирования. В случае если он работает на какой-то банк и может предложить только ограниченный набор программ, поищите другого брокера.
Очень важно побеседовать с несколькими брокерскими фирмами и задать им те же вопросы, о которых мы уже говорили ранее:
• Как долго вы работаете в этом бизнесе?
• Сколько сделок подобного рода вы профинансировали?
• Можно ли посмотреть документы, касающиеся одной из предыдущих сделок?
• Можно ли поговорить с одним из клиентов, который пользовался вашими услугами?
Любой компетентный и уважающий себя ипотечный брокер охотно и подробно ответит на все вопросы.
Успешное финансирование сделок с недвижимостью – это сочетание собственного здравого смысла и мнений талантливых специалистов. Когда я только начинал эту деятельность, у меня был всего один член команды – мой отец, но с годами я сумел пополнить ее нужными людьми.
Первым делом наймите хорошего ипотечного брокера
Для этого есть несколько веских причин:
• Он может обрисовать реальную ситуацию, сложившуюся на рынке капитала, относительно интересующей вас категории недвижимости. Эту информацию необходимо знать, получая предложение о покупке.
• Он может непредвзято оценить ваши планы и финансовые прогнозы.
• Он может порекомендовать ценных участников команды, в частности подрядчика или юриста.
• Он может составить убедительную кредитную заявку, которая представит банку ваш проект в выгодном свете.
• Наконец, он познакомит с широким кругом кредиторов, среди которых можно выбрать того, кто лучше отвечает вашим потребностям.
Я призываю внимательно рассмотреть возможности, которые сложились сегодня на рынке недвижимости. Воспользуйтесь ими, твердо зная, что всегда найдется способ обеспечить безопасность капитала независимо от текущих рыночных условий.
